こんにちは、てっぺいです。今回はデイサービスをやる上で非常に大切な「物件選び」について記事にしたいと思います。
✔️どんな物件を選んだら正解なの？
✔️何を基準に決めたら良いの？
✔️こんな物件だけは辞めとけってあるの？
などなど物件選びの悩みは消えないと思います。僕も同じです。これまでデイサービスを12店舗開業してきましたが、完璧な物件に出会えたことはありません。いや、完璧な物件など世の中に存在しないんだと思います。正直な話、自分たちで建てた物件でもマイナス点はあります。
だからこそ、自分たちなりの基準をもっておく必要があると思うんです。
ということで、今回は、僕がデイサービスを出店する上で重視している「物件探し８つのポイント」をご紹介します。これからデイサービスを開業する人にとって参考となる記事になれば嬉しい限りです。
それでは早速ご紹介します。ドン！
- 65歳以上の人口
- 築年数
- 広さ
- 家賃
- 一階
- 駐車場
- 目の前の道路幅
- 感覚
それでは一つ一つ解説していきます。
①65歳以上の人口
デイサービスのメインターゲット層は第１号被保険者と呼ばれる「65歳以上 and 要支援・要介護の基準に該当した方」になります。ですので、この人口が多いかどうかは重要な指標です。そして、この数値を分析する時にもう一つ意識していることは、現在、僕らが運営している12店舗のデイサービスの利用者平均年齢は75-80歳ぐらいであるという事実。このことから「65歳-70歳ゾーンの人口が多い場所＝10年後に生き残っている確率がより高くなる場所」だと考えています。
10年もてば借入金の返済（運転資金は7年、設備資金が10年）は終わっているし、そのあと、万が一、売上が減少しても「辞めちゃえばいいじゃん！借金ないんだし！」って感じです。
なので、送迎範囲内である半径5キロ以内に65歳以上の方がどれだけ住んでいるか？ということを調査します。そして、65-70歳の人口も参考値として調べます。
僕らは沖縄県でメインに事業を展開しているので那覇市の65歳以上人口＝73,916人を指標としています。現在、那覇市で３店舗（実質は4店舗）を運営しており、物件周辺（5km圏内）に24,638人（73,916人÷3）以上いれば問題なしと判断しています。
ちなみに僕らのデイ12店舗中、最も周辺人口の少ない読谷店の送迎範囲65歳以上人口は12,150人。この読谷店でも10ヶ月目に単月黒字化しました。ですので、必ずしも24,638人を超えている必要はありませんが、読谷店の場合、競合がいないということがありますので、周辺人口の少ないエリアの場合、競合調査は忘れずにやりましょう。
で、で、問題は人口ってどうやって調べるの？ってところだと思うんですが、これは簡単です。例えば、鹿児島市で出店しようと思ったら、「鹿児島市 住民基本台帳 人口」ってググると、こんなエクセルに出会えます。
あとは物件の半径５キロのエリアだけをピックアップして足すだけです。他の市町村でも同じように検索すれば似たような情報をゲットできますので検索してみてください。
②築年数
物件の綺麗さ（外観・内観）は「集客」ならびに「採用」という観点から非常に重要だと思います。
特にこれから介護保険を利用するのは、介護保険をしっかりと払ってきた世代ですので、これまでの世代とは異なり、物件の清潔感などの第一印象はとても重要です。実際にそれが理由で契約を取れることは今でも少なくありません（この傾向は強くなることはあっても弱くなることはないと思います）。
利用者さんを紹介くださるケアマネージャーも同様です。「すごく綺麗な施設ですね！」と言ってもらえるかどうかは非常に大切だと思っています。ケアマネも人ですからね。
そして、そして、採用です。介護事業は人が全てです。良い人材が入ってくれれば勝てます。ですので、施設で事業説明会・面接をした際に「かっこいい！」「お洒落ですね！」「素敵な空間ですね！」と思ってもらえるかどうかはちょー大事です。
この綺麗さを出すためには築年数が新しければ新しい方が良いといのが結論です。何年以内が良いですか？と聞かれることもあるんですが、20年は事業を継続したいので、築20年以上の物件はやめた方が良いと思ってるぐらいで、新しければ新しいだけGOODです。
そして、もう一つ大切なのが、大きい窓があるどうか？外から中が見えるかどうか？です。僕らがオープンした9年前って、デイサービスの窓にはダサい目隠しがされていて中を見えないようにしているのが一般的ですごく違和感があったんですよね。なんで良い事業をしているのに中を隠すんだろう？って。だからオープン当初から全面ガラス張りで中が見えるようにするというのはこだわりポイントかもしれません。
以上の観点から築年数は重要で、僕らのデイサービスは12店舗中7店舗が新築です。
③広さ
どのくらいの規模のデイサービスを作りたいか？というコンセプトの話になりますので、僕らの場合ということで話をさせてください。僕らが地域密着型の通所介護をする場合、30-40坪がベストだと考えています。40坪以上ある場合は自費事業や訪問看護などを併設することを検討します。
④家賃
築年数の浅い物件をターゲットにしていますので、家賃がある程度高くなることは仕方がないとも考えています。現在の12店舗の家賃は19万円〜44万円ですので、このラインであれば十分に採算が合うと考えています。
⑤1階
個人的にデイサービスは１階でやった方が良いと考えています。理由は下記。
・２階で運営するとなると送迎のたびにエレベーターを利用するので非効率。待つ時間など。
・視認性。周辺の住民さんに「ここはデイサービスですよ！」とPRしたいが、２階だとそれが難しい。
・ノボリが立てれない。
・一番のお客さんであるケアマネージャーがお越しになった時、すぐに気づき駆けつけることができる。
⑥駐車場
沖縄や鹿児島でデイを開業しようとすると駐車場問題に悩まされます。僕らの場合、１店舗あたり従業員が5-7人・送迎車が4台なので、10-12台は駐車場が必要。そして、送迎車に関しては目の前に停めないと効率が悪いので、この点は意識して物件を探します。「徒歩5分ぐらいの場所に駐車場がありますよ！」と言われても、毎日のことを考え「NO」となります。従業員用の駐車場はそれでも良いですけどね。
⑦目の前の道路幅
これに関してはNGがいくつかあります。
NG①：片側２車線以上ある。しかも、センターに中央分離帯がある。
主要道路なので交通量も多く目立ちますが、送迎時のデメリットが大きすぎます。当然、渋滞しやすいですし、反対車線からデイサービスに入るのが非常に大変です。中央分離帯がある環境の場合はわざわざ遠回りしなければなりません。目立つことは大切なのですが、デイサービスの場合、お客さんが直接問い合わせをしてくれることはほぼなく、ケアマネージャーからの紹介が９０％以上。ですので、飲食店や電気屋さんのように目立つ必要はありません。主要道路沿いは家賃も高くなりますしね。
NG②：道が狭すぎる。
逆に道が狭すぎるのもNGです。どのぐらい狭いのはダメにしているかというと、中央の白線がない道路は“狭い”とジャッジしています。理由はケアマネージャーが場所を認知しにくいからです。営業へ行った時、「どこにあるんですか？」と聞かれ、回答に困るようだと親切じゃないと思うんですよね。それと、狭すぎる場合、送迎の乗り降りで問題が起こる可能性を懸念しています。近隣の住民さんからクレームが入るようだと地域に根ざした事業所になりませんからね。
じゃあ、何がベストなの？となるんですが、一言で言うなら「片側１車線の生活道路沿い」です。適度に交通量もある地域の住民さんがよく使う道路。もちろん上記のNG①②が絶対にダメだということではありません。あくまでもどんな基準で選んでいるか？ということですので、その点はご理解くださいませ。
⑧感覚
最後になって、これまでの条件を“無”にしそうですが、とはいえ「感覚」は大切だと思っています。「ここでやったらうまくいきそう！」とか「なんかいい！」っていう直感的なやつです。逆に、上記が全てクリアしていたとしても、「なんかいまいちしっくりこない・・・」とか「空気が合わない・・・」なんていう感覚の時は避けた方が良い物件かもしれません。
以上、８つのポイントをベースに物件を調査選定しています。そして、ここに競合状況や包括支援センターへの電話調査の条件が加わり物件が決まっていくという流れになります。
＊銀行さんから「なぜこの物件にしたんですか？」と聞かれたら、これをWordにまとめて、最後に数物件の比較表を添付して提出すれば納得してもらえますよ。
以上です。最後までお読みいただきましてありがとうございました。
＊デイサービスを開業するまでの流れはこちらにまとめてあります。もしご興味があればこちらもご覧ください。
